土地を手放したくない！定期借地による土地活用

かつて日本では「貸した土地は返ってこない」と言われていた時代がありました。土地オーナー様が一度自分の土地を誰かに貸してしまうと、自分がその土地を使いたいと思っても、借り手が返却に応じなければ返してもらえなかったのです。

これは、土地の所有者（土地オーナー様）と借り手（借地人）の関係を定めた借地借家法により、借地人が強力に守られていたためです。

しかし、借地借家法が改正されて定期借地権が誕生したことで、貸した土地が土地オーナー様の手元に確実に戻ってくる仕組みになりました。そのため、土地オーナー様は、土地活用で誰かに土地を貸すときは、定期借地権が選択肢のひとつに加えられるようになりました。今回は、そんな定期借地による土地活用について詳しく見ていきましょう。

定期借地権とは

「定期借地権」とは、一定期間を過ぎると借地権の効力が消滅する借地権のことです。土地オーナー様からすれば、一定期間が経過すれば土地を確実に返還してもらえる仕組みと言えるでしょう。

そもそも「借地権」とは何なのかと言うと、借地人が土地の所有者に地代を支払い、土地を借りて使う権利のことです。

借地権がない場合、借地人は土地の所有者の意向次第で土地を返還しなければならなくなります。もし、借地人が借りた土地でビジネスをしているときに急に土地を返還しなければならなくなると、大きな損失を被ってしまうわけです。

そのため、借地権が強化され、借地人が土地の使用を継続したいときは法律で継続できるようにしました。これが「普通借地権」と言われるものです。

しかし、今度は普通借地権が強くなりすぎてしまい、土地の所有者が自分の土地を自由に使えなくなる問題が起きました。

そこで、借地権に期限が付いた「定期借地権」が誕生したのです。この定期借地権により、定められた期間が経過すると借地権が消滅するようになりました。

土地を貸し借りする前に期間を定めるので、借地人はそれに合わせて借地を活用することができます。そして土地の所有者は、定められた期間が満了すると土地の返還を受けることができるというわけです。

定期借地権を設定するには

土地オーナー様が自身の土地に定期借地権を設定するには、借地人との契約書に、その旨の記載をする必要があります。例えば、契約書に次のように記します。

「賃貸人と賃借人は、賃貸人所有の土地について、定期借地権設定に関し次の通り契約を締結する」

また、定期借地権の種類によっては、公正証書と言う特別な契約書にする必要があります。公正証書とは、公証人が作成する公文書のことです。

3種類の定期借地権

定期借地権には「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3種類があります。

土地オーナー様は、これら3つの内容をしっかりと把握した上で最適な契約方法を選択することが大切です。ここでは、それぞれの権利の内容と、土地オーナー様にとってのメリット、デメリットをご紹介しますので、ぜひ参考にして下さい。

一般定期借地権の概要とメリット・デメリット

「一般定期借地権」は、借地権の存続期間を50年以上に設定することができます。契約更新や期間延長の義務がないので、一般定期借地権を使って契約すると、土地オーナー様は確実に自分の土地を取り戻すことが可能です。そして借地人は、土地を返すときに建物を撤去して更地にしなければなりません。

また、土地オーナー様は、借り手との交渉次第で地代（賃料）を値上げすることもできます。借地人が住居用の建物を建てた場合には、土地オーナー様の固定資産税は減額されます。

ただし、50年という存続期間が長く感じられる点はデメリットと言えるでしょう。日本人の寿命は80歳ほどなので、例えば50歳から一般定期借地権で貸すと、自分が存命中に土地が戻ってくる確率は低くなってしまいます。

建物譲渡特約付借地権の概要とメリット・デメリット

「建物譲渡特約付借地権」での契約は、借地人が建てた建物を貸主が将来、買い取ることを前提にしていて、契約期間満了時に土地オーナー様がその建物を買い取ることを約束します。借地権の存続期間は30年以上に設定できるため、一般定期借地権より20年も短くすることが可能です。

ただし、契約期間の満了を迎えても、土地オーナー様がその建物を買い取らないと借地人の借地権は消滅しません。

事業用定期借地権の概要とメリット・デメリット

借地の用途を、工場やコンビニの建設など事業用に限定したものが、「事業用定期借地権」です。借地権の存続期間は10年以上50年未満となるため、期間を大幅に短縮することができます。

契約更新義務なし、期間延長義務なし、建物の買取義務なし、の3つの特約を定めることができますが、公正証書による契約が必要です。

なお、事業用定期借地権は、用途が「事業用」に限定されているので、借地人は賃貸マンション・アパートなどの住宅を建てることができません。また、契約期間が満了したら、借地人は建物を撤去して更地にし、土地オーナー様に返還する必要があります。

事業用定期借地権は、土地オーナー様のメリットが大きい内容ですが、その分、借地人が事業用に限定されるということになります。

土地活用における定期借地権のメリット

土地オーナー様は、定期借地権を上手に使うことで多くのメリットを得られます。

契約終了後に土地が戻ってくる

定期借地権を使って土地を貸すことで、「期限が来れば必ず土地が戻ってくる」と言う安心感が得られます。そのため、土地を相続しようと考えている土地オーナー様であれば、子や孫たちに安心して土地を遺すことができるでしょう。

つまり、定期借地権を使えば「必ず土地が戻ってくる」と言う安心感のもとで安定収入を得ることができるわけです。

借入不要

貸し出す土地で新たに住宅の建設を行なう場合、その建設費は借地人が負担することになります。そのため、土地オーナー様が借入を行なう必要はありません。

相続税が下がる

定期借地権を設定すると土地の評価額が下がるので、相続税の額も下がります。評価額は55～75％ほどです。

固定資産税が下がる

定期借地権を設定して借地人に土地を貸し、借地人がそこに住宅を建てれば、土地オーナー様の固定資産税を最大6分の1に抑えることができます。

前払い地代方式

定期借地権を設定して土地を貸し出すとき、借地人が土地オーナー様に、契約期間中の賃料を前払いすることがあります。この方法を「前払い地代方式」（または「賃料前払い方式」）と言います。

「前払い地代方式」だと、土地オーナー様は所得を分割して申告できます。一気に所得税などを負担するデメリットを回避できるうえに、前払いとして受け取ったお金を投資に回すこともでき、オーナー様のメリットが大きい方法と言えます。

定期借地権で気を付けたいこととデメリット

土地オーナー様は、定期借地権が万能でないという点に注意する必要があります。定期借地権であっても「借地権」であることには変わりありません。そして借地権である以上、借地人の権利が最大限守られます。

契約期間中は、土地を取り戻すことはできません。土地を取り戻すことができないということは、より有利な土地活用法があっても実行できないことを意味します。

例えば、土地オーナー様がお持ちの土地の近くに大企業が移転してきて、賃貸住宅需要が一気に高まったとします。このとき、土地オーナー様としては「自分で賃貸マンション経営・アパート経営をしたい」と言う考えが浮かぶでしょう。

しかし、自分の土地を定期借地権で貸してしまっていれば、その土地で賃貸マンション経営・アパート経営を始めることはできません。そのため、大きなビジネスチャンスを逃すことになってしまうわけです。

このような事態を避けるためにも、土地オーナー様が土地を貸そうかどうか迷われた際には、土地活用の専門会社に相談されることをおすすめします。

土地活用の専門会社であれば、土地オーナー様の土地がある地域の経済状況を調査することが可能です。その調査結果に基づき、定期借地権を設定して土地を貸したほうが良いのか、それとも賃貸マンション・アパートなど、その他の土地活用法のほうが有効なのかを検討することができます。

まとめ　
定期借地の土地活用をしたいならプロに相談しませんか

土地オーナー様は、所有する土地を貸し出すのと、賃貸マンション経営・アパート経営などで土地活用をするのとでは、どちらのメリットが大きいのかをじっくりと検討されることをおすすめします。

例として所有する更地の周辺に大企業の工場が誘致され、新興住宅地としての開発が進み住宅建設の需要が高まるなどの場合があります。このような事例では、土地を貸し出すことが有利となります。また、都心部へ30分ほどでアクセスできる土地での賃貸マンション経営・アパート経営による土地活用を検討していた土地オーナー様が、思い切って借地権者を募集してみたところ、予想以上に大きな反響を呼んだ事例もあります。

土地活用の東建コーポレーションでは、土地オーナー様の土地活用を長年サポートしてきた経験と、その経験によって得た多くのノウハウを蓄積しております。土地オーナー様にとってベストの提案をさせて頂きますので、土地活用に関してお悩みの際はぜひお気軽にご相談下さい。

※この記事は、2019年10月時点の情報に基づいて作成されています。